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地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

  近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。

  消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。

  城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

  该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?

  区属人才购房政策

  据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”

  值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。

  一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

  而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。

  早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。

  具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。

  按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

  据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。

  共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。

  在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

  提振楼市后暂时退场

  城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。

  据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。

  青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。

  部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。

  不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

  后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

  同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

  在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

  对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

  此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。

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贵州:消费市场有序恢复 为经济增长提供有力支撑******

  中新网贵阳1月15日电 (记者 张伟)1月15日,为期9天的2023年“黔货迎佳节·新春享优惠”贵州新春年货节闭幕。官方数据显示,贵州新春年货节现场累计人流量超25万人次,线上线下销售额达1.45亿元(人民币,下同)。

  贵州省商务厅厅长、省投资促进局党组书记马雷说,2022年,贵州在全省范围内实施“多彩贵州·助商惠民”促消费专项行动,利用省级1.4亿元促销资金,撬动各级各方资金8.4亿元,累计拉动消费230亿余元,提振了消费信心、挖掘了消费潜力、促进了消费恢复。

  2022年贵州消费市场的业绩也极大提振了市场信心。2023年的贵州新春年货节进一步刺激了消费、助商惠民,也迎来了好的开端。此间进行的贵州省两会上,贵州提出要全力扩大内需,提振市场信心;充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用,为经济增长提供有力支撑。如何加快恢复和扩大消费成为贵州省两会关注的焦点话题之一。

  贵州省政府工作报告提出,2023年贵州将着力增加居民收入、增强消费能力,改善消费条件,创新消费场景,社会消费品零售总额增长7.5%以上。

  对于上述目标的实现,贵州颇有底气。贵州计划通过促进重点领域消费、丰富和创新消费业态、大力促进电商消费、释放农村消费需求等举措来加快恢复和扩大消费。

资料图:爽爽贵阳·文昌云岩——“新春欢乐购·爽口美食节”主题活动现场。 主办方供图资料图:爽爽贵阳·文昌云岩——“新春欢乐购·爽口美食节”主题活动现场。 主办方供图

  重点领域消费方面,贵州计划,2023年要常态化开展“多彩贵州扶商助旅促消费”行动,举办新春年货节;更大力度实施发放消费券、优质酱酒助力、契税返消费券等政策,全面促进新能源汽车、刚性和改善性住房、家具家装等大额消费,推动养老托幼、教育医疗、文化体育等服务消费;开展“黔酒黔菜美食季”等主题活动,引进预制菜龙头企业10家以上,拉动餐饮消费等。

  为丰富和创新消费业态,贵州将支持贵阳市建设区域消费中心城市。贵州省人大代表,贵阳市委副书记、市长,贵州贵安新区党工委副书记、管委会主任马宁宇表示,贵阳贵安将大力推动消费升级、渠道重组、市场重构,加快释放新型城镇化内需潜力。

  同时,贵州将推动核心商圈、高品位步行街、高档进口商品店、15分钟生活圈等城市现代商业体系建设,加大“贵字号”商业机构和商品品牌建设推广,大力发展社区新型零售、智慧餐饮、“互联网+”等“吃住行游购娱”融合的新消费环境;积极引进新零售龙头企业,鼓励发展夜间经济和首店经济。

  贵州省人大代表,贵阳市云岩区人民政府区长王黔在审议政府工作报告时表示,云岩区将推动核心商圈、高品位步行街等建设,并大力发展夜间经济等。

资料图:爽爽贵阳·文昌云岩——“新春欢乐购·爽口美食节”主题活动现场。 主办方供图资料图:爽爽贵阳·文昌云岩——“新春欢乐购·爽口美食节”主题活动现场。 主办方供图

  爽爽贵阳·文昌云岩——“新春欢乐购·爽口美食节”主题活动1月14日晚在贵阳网红美食街太平路火热开市。官方表示,作为老贵阳的城市发源地,云岩区在“爽爽贵阳”的主品牌体系下,围绕“爽”品牌深度挖掘产业机会,坚持“文商旅融合”赋能核心思想,不断推出系列措施,切实让外界感受到云岩区在传承“老贵阳”文化的同时,迸发出日新月异的变化,也推动了经济、文化的双重辐射和双向叠加。

资料图:爽爽贵阳·文昌云岩——“新春欢乐购·爽口美食节”主题活动现场。 主办方供图资料图:爽爽贵阳·文昌云岩——“新春欢乐购·爽口美食节”主题活动现场。 主办方供图

  为促进电商消费,贵州将扩大头部电商平台贵州商品销售规模,支持本土电商企业做大做强,增强“贵惠荟”网上惠民生鲜商城服务能力;大力实施电商示范园区、电商直播基地、电商示范企业、网销产品“十百千万”工程,培育一批带货达人、“网红”品牌等。

  在释放农村消费需求方面,贵州计划加快推进县域商业体系建设,完善城乡配送网络,大力实施“快递进村”工程,开展“新能源汽车下乡”“绿色智能家电下乡”和家电以旧换新活动,更好推动工业品下乡、农产品进城。(完)

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