2022年实力交付1281万方 解码金科背后的硬核交付体系******
走过2022,进入2023。纾困一年,“三支箭”密集落地后,地产迎来关键性转折点,叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景,市场对于2023年房地产走向预期普遍向好。
辞旧迎新之际,房地产“保交付”大年也迎来年终检验。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模,今年却更改为交付成果,背后寓意不言而喻。
房企实力的比拼成为了交付比拼,交付的重要性被提到了前所未有的高度。
比如,金科就将“保交楼”列为“头号工程”,甚至以“保交楼”作为经营原则,通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、实行专款专用等措施千方百计保交付。
新年假期刚过,金科全年交付成果也随之出炉:2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米,仅住宅交付总套数82618户。其中,提前交付项目51个。
金科项目实拍图定调“保交楼后,金科曾迅速召开过一场专题会议,彼时金科创始人、总策划师黄红云,董事长周达、总裁杨程钧全部出席,整场会议没有多余议题,只围绕“保交楼”展开,定调要克服一切困难,坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。
如今来看,这场攻坚战成果显著,甚至提前交付51个项目。更为重要的是,这些数据体现的不仅是量的交付,更是有品质的交付,是交付力、产品力和服务力的综合成果,这与金科“既保交付、又保品质”的交付体系密不可分。
2022年,金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企,在内部搭建“交付体系”,从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系,总结归纳出一整套工程品质标准体系,成为“交付时代”的典型房企。
但各家体系的环节各有偏重性,金科的特点是“保交付上能打硬仗,品质方面严谨到苛刻。”
拧成了一股绳:组建攻坚作战队
打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍,以及缜密的作战体系。
据了解,金科成立了从上至下的“保交楼工作组”,总部层面以总裁为组长,联席总裁、副总裁为执行组长,运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员,全面统筹保交楼工作。
各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”,重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径,对交付有风险的项目实行“一盘一策”;如今,这一机制已延伸至项目层面。
“保交楼各级小组每周都要召开例会,梳理保交楼工作堵点,然后各区域公司上报需要紧急解决的事项,集团会采取‘绿灯’方式,随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。
“现在上下统一,已经拧成了一股绳。”该人士表示,管理层前所未有的重视,创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本,董事长周达更是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务,总裁杨程钧层层压实目标。
为了力保前端生产,金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制,包括建立复工复产周报机制,强化交付风险预控,统一并绑定运营计划、资金计划,以及加强工地远程视频监控系统运用等。
这套机制落地到区域层面,更为厚实。如,金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日,从工法工序、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度;并且坚持高频次工程直播,弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷,年度直播近百场;大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度;川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场,让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。
金科项目施工现场连续接“箭”:融资“活水”涌入
面对保交楼的重任,金科还设置了激励考核,鼓励各区域公司积极寻求各方支持,将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩,设置了300-500万的专项激励。
据悉,金科华北区域已获得政府纾困资金支持,为沈阳三个项目解决了资金困境,是沈阳首批获得政府纾困资金的项目;两广区域也取得实质性进展,南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期,成为广西首创国企入资助力民企保交付案例;川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目,获批近亿元贷款。
根据金科此前公布的三季报数据,截至2022年9月末,金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元,其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。
更为关键的是,自地产稳融资“三支箭”密集落地以来,融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动,还接连获得多家银行授信支持,与光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行、建设银行山东省分行签订战略合作协议。
12月29日临近新年,金科又与中原银行签订战略合作协议,获得中原银行50亿元综合融资服务。
正是这样一支攻坚队伍,对内对自己层层加码,对外积极寻求支持,使得金科在大考之年完成交付项目149个,提前交付项目51个,交付体量1281万平方米。
从图纸开始:123道标准卡点
不止于此,保交付呈现的仅是一个进度结果,对于房地产项目而言,关注的还有交付品质,两者合二为一才是真正意义上的交付。
从方寸图纸到产品形成,每前进一步,不仅是施工进度的推进,更是品质的步步锁定,不断累积而成,金科149个项目高质量交付背后,是这一套体系不断重复运转的结果,这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。
金科品质交付的精细化过程管控,是前置到方案设计阶段开始的,将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分,整个流程被切分成123道工序,如同制造业的精细化生产流程一样,每一道工序均制定有严苛的标准。
为了保证设计图纸真正落地,金科甚至专门成立了产品力提升小组,率先设立“产品体验官”,定期现场巡查,定时交圈总结。
金科项目实拍图尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点,按照交付前9个月、6个月、3个月起,从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验,保证项目进展及品质;到交付前1个月,组织“业主开放日”活动,由专业工程师陪同预检,整个流程共计76项标准化服务动作的行动体系。
为了结合当前市场环境,金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式,构建了三级管控体系,严格控制项目建设各项标准。
落地到各区域公司,拆分的更为细致,金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系,上千个质量管控节点,欲“出于图纸,而超越图纸”;豫鲁区域则是强化工程体系建设,建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件。
“各大区域已经进入内卷模式,不仅拼按期交付,更在拼按质交付。”上述高管透露道,总部对交付风险的预控卡的很严格,每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警,整个流程没有漏洞可钻。
头尾闭环:锁定交付品质
金科的交付体系中,有两个关键环节:一个是实行“样板带路”制度,坚持样板先行,在外立面、景观、室内施工前,需要先保证样板段施工质量满足设计要求,方可大面积施工,相当于列车的“火车头”,带动的是整个交付工程品质。
另一个是“交付点评”制度,项目交付前,先行组织各部门联合巡检,针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见,待项目整改完成后,才能交付。
“样板带路”是头,“交付点评”是尾,一头一尾形成闭环,中间则是严苛的质量管控体系,锁定整个交付前品质。
进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反,金科交付现场呈现出两种风格:一种是高效解决问题,另一种是温情收房体验。
进入到交付环节,最受业主称道之处,就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间,甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理,有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。
每一户业主都有专属陪验小组全程验房,是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同,大至公共空间的单元门禁、公共电梯,小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等,如发现问题立即整改。
据了解,金科豫鲁区域通过配备专业验房师,报事处理采用“117法则”,即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度;华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房,被业主形容为“高管面对面”,这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。
按期按质硬核交付再叠加软服务,金科全年149个项目、1281万平交付成果背后,不仅是交付力的体现,更是产品力与服务力加持的结果,也是其期末答卷里的加分项。
对于金科而言,交付仅是开始,更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言,一见倾心的相遇,定义品质生活的标准;看过广阔的世界,就更懂美好生活。
战地记者讲故事|梅常伟:风吹铁甲寒****** ■梅常伟 记者心语:为了胜利的冲锋,是军人写给祖国的诗。 插图:唐建平 夜越来越深,外面的风更猛了。紊乱的气流时不时横冲直撞。战车载员舱内,战士们怀抱着枪,立起迷彩大衣的毛领子,一个紧挨一个挤坐在一起。嘴里呼出的热气映着灯光腾起来,旋即在冰冷坚硬的战车顶部消失。 “居然真能哈气成冰!”一名列兵试探着伸出手在车顶轻轻抠了几下,白色粉末状冰晶便掉下来。他生在南方,长在南方,读书在南方,当兵也在南方,这是他人生第一次在冬天来到祖国的北方,第一次踏上这片蒙古语中意为“心脏”的塞外草原。尽管他们通常被人们誉为“三栖精兵”,但此番由粤西千里北上,不管是这位列兵还是海军陆战队某旅,面临的挑战都异常严峻。恶劣的天气、陌生的环境、未知的任务等,更不要说对手是在全军素有“草原狼”盛名的蓝军部队了。 双方交上手是在此前一晚午夜时分,大风还没刮起来。天朗无月,星垂野阔,奔波转战一天的战士们在战车旁就地支起帐篷,和衣钻进防寒睡袋,很快沉沉进入梦乡。营指挥所内灯还亮着,营长和几位参谋正在完善第二天的兵力行动计划。连长察看完哨兵点位和各作战单元野营情况,深一脚浅一脚地踩在枯草与沙土间杂的地面上,时不时抬起头望向漫天星斗。 “各连……”电台突然发出动静,大家心里一紧:蓝军来了。果不其然,一小股侦察兵七拐八绕躲过重重警戒兵力,摸进红方一个营指挥所。红方反应也很快,立刻包抄过来,结结实实还给蓝方一记重拳。 后半夜的觉没人能睡踏实,大自然也开始排兵布阵。每一根草都被摁倒在地,沙土被卷到空中,碎石被撵着乱跑,人被顶得寸步难行。寒风擂鼓般隆隆卷过运输车的帆布顶篷,然后透过车体上的缝隙钻进来,声音像吹哨一般尖厉。水洒在地上,竟以肉眼可见的速度结出冰凌。 风吹铁甲寒。气象数据显示,当天最大风力8级,最低气温零下20摄氏度。 从黎明直至日暮,战士们马不停蹄地东奔西突,与蓝方针锋相对、亮剑拆招,各型战车碾出车辙,或窄或宽、或直或弯,纵横交错、暗藏兵锋,直到在数百平方公里草原排开凛凛军阵、布下重重棋局。脚冻麻了就跺跺,手冻木了就捂捂,脸冻红了就搓搓,每个人心里都绷着一根弦、燃着一团火、努着一股劲儿,誓与这塞北的寒、草原的兵一决高下。 凌晨3时许,战车集结列阵,发动机的强劲咆哮汇成冲锋号角,大地为之颤动。“即将抵达前沿,做好战斗准备!”战士们脱去大衣,露出战斗着装,相互检查装具。“抵达作战地域,载员下车作战!”列兵打开尾部舱门,一股寒风涌进来。奔跑,向着敌人的方向;跃进,迎着密集的枪炮;“嗒嗒”声、“嘭嘭”声、“呼呼”声、“咝咝”声此起彼伏,俨然天地间一场宏大的交响。 历时约两个小时,天近拂晓,演习告一段落。战士们鱼贯返回战车,坐定后不约而同把两只手叠拢上来,接住用嘴哈出的热气,口鼻四周的防寒面罩结着一层白色霜花。“我们把蓝军打败了。”他们的声音在颤抖,牙齿不受控制地磕出声响,那是身体对低温做出的本能反应。 那一天,是在11月。 很多年前的一个11月,我们的前辈俯卧在零下40摄氏度的阵地上,直至受冻牺牲仍保持战斗队形和冲锋姿态,在人类战争史上留下赫赫威名:冰雕连。 长津湖,朱日和。中国军人,热血如昨。 中国网客户端 国家重点新闻网站,9语种权威发布 |